In base all’articolo 1104 del Codice Civile, tutti i condomini hanno l’obbligo di pagare le spese condominiali relative alle parti comuni e alla fruizione dei servizi condivisi. Possono essere spese di ordinaria amministrazione come luce, acqua, riscaldamento e manutenzione dei beni e servizi comuni, oppure spese di straordinaria amministrazione, come interventi per il rifacimento del tetto o della facciata. Le spese condominiali di ordinaria amministrazione sono sempre a carico dell’inquilino, quelle straordinarie sono a carico del proprietario dell’appartamento. Ma cosa succede se il proprietario non paga le spese condominiali?
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Che cosa sono le spese condominiali e chi deve pagarle
Innanzitutto, sempre secondo il Codice Civile, è affidato all’amministratore di condominio il controllo sul pagamento delle spese condominiali. In caso di inquilini morosi, l’amministratore deve procedere alla riscossione forzata dell’importo dovuto, pena la sua responsabilità nei confronti dei condomini, che potranno chiedere il risarcimento dei danni. Addirittura, l’amministratore inadempiente rischia la revoca dell’incarico.
Quando un inquilino non paga le spese condominiali, il condominio ha cinque anni di tempo per recuperare le quote dovute nel caso di spese ordinarie e dieci anni nel caso di spese straordinarie, a partire dalla delibera dall’amministratore o dal ricevimento da parte del moroso della raccomandata di diffida.
Nel caso di richiesta di pagamento di spese straordinarie per le quali il condomino non era d’accordo, ad esempio la ristrutturazione della piscina condominiale, il moroso può opporsi alla richiesta di pagamento impugnando la delibera entro 30 giorni dall’emanazione. A questo punto, si potrà aprire una mediazione tra l’inquilino e l’amministrazione, o adire a vie legali.
Cosa succede se non si pagano le spese condominiali: dalla via bonaria al decreto ingiuntivo
In caso di spese condominiali non pagate, l’amministratore tenterà inizialmente di ottenere il pagamento in via bonaria, inviando una raccomandata di diffida al condomino per invitarlo a saldare entro una certa data.
Se permane l’inadempienza, l’amministratore invierà una lettera di messa in mora con avviso della possibilità di procedere al recupero in via giudiziaria.
Se anche questa opzione non dà risultati, si ricorre al decreto ingiuntivo rivolgendosi al Giudice di Pace. A questo punto, il condomino inadempiente ha 40 giorni di tempo per saldare l’importo dovuto oppure contestarlo, diversamente, si proseguirà con l’esecuzione forzata sui suoi beni.
Oltre a ricorrere al decreto ingiuntivo, se il proprietario non paga le spese condominiali da almeno 6 mesi l’amministratore può sospendere al condomino moroso l’utilizzo dei servizi condominiali, ad eccezione di quelli considerati essenziali come luce o acqua.
Spese condominiali non pagate: il pignoramento
L’esecuzione forzata, ovvero il pignoramento, è il più grande rischio per il mancato pagamento delle spese condominiali. Ci sono tre possibilità:
- Pignoramento mobiliare: cioè la confisca di beni mobili e oggetti di valore di proprietà del debitore (elettrodomestici, veicoli, gioielli…), eccetto i beni necessari al suo sostentamento. I beni pignorati dovranno coprire il totale delle spese condominiali non pagate.
- Pignoramento presso terzi: non interessa beni fisici ma denaro, in particolare colpisce i crediti che il moroso ha verso terzi, cioè stipendi, pensioni, affitti percepiti o qualsiasi versamento sul suo conto corrente. Se si effettua il pignoramento dello stipendio, ogni mese ne verrà decurtato un quinto fino ad arrivare alla completa estinzione del debito. Il pignoramento presso terzi ha un effetto pregiudizievole verso il debitore, che potrebbe vedersi negato o ostacolato l’accesso al credito bancario. È quindi un importante deterrente al mancato pagamento delle spese condominiali.
- Pignoramento immobiliare: è l’esecuzione forzata pù drastica, dove all’inquilino inadempiente viene pignorato direttamente l’appartamento in cui vive, che verrà messo in vendita all’asta. Il procedimento di pignoramento immobiliare è molto oneroso. Di conseguenza tendenzialmente si prende in considerazione solo nei casi in cui il moroso abbia maturato un debito molto grande. Tuttavia, oggi sempre più spesso gli amministratori immobiliari stipulano polizze assicurative di tutela legale, in base alle quali spetta all’assicurazione coprire i costi di un eventuale recupero forzato del credito verso un condomino moroso.
In presenza di tali polizze, si può decidere di procedere al pignoramento anche quando l’importo delle spese condominiali non pagate non è particolarmente consistente, a maggior ragione nei casi in cui il debitore non abbia altri beni da pignorare per raggiungere il valore necessario a coprire il debito.
