Uno dei dati chiave riportati negli annunci immobiliari – che si tratti di vendita o di affitto – è la dimensione dell’immobile. Sia che siamo intenzionati a vendere o ad acquistare casa, sia che vogliamo affittarla, la dimensione è un valore essenziale: se si è possibili acquirenti o affittuari, ci serve a capire se quella casa può effettivamente soddisfare i nostri desideri e le nostre necessità abitative; se si è proprietari, invece, conoscere le dimensioni di un immobile è utile per stabilire il corretto prezzo di vendita o affitto in base al costo al metro quadro. Ma di quali dimensioni stiamo parlando esattamente?
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Che cos’è la superficie commerciale di un immobile e perché è importante
La dimensione in metri quadri riportata negli annunci immobiliari corrisponde alla superficie commerciale dell’immobile. Nel caso di immobili residenziali, la definizione di superficie commerciale è: “la somma percentuale delle superfici ponderate in base al loro peso sul mercato”. Si tratta di una superficie lorda, poiché comprende anche i muri interni ed esterni dell’edificio e percentuali ponderate di eventuali spazi esterni come balconi, cantina o box auto. È un parametro di mercato oggettivo, nonché la base a cui attenersi per il calcolo delle valutazioni immobiliari.
La differenza fra superficie commerciale e superficie calpestabile
Come stabilito nel dpr 138 del 1998, superficie commerciale e catastale di un immobile sono equiparate; diversa, invece, è la superficie calpestabile (detta anche superficie utile): quest’ultima è infatti calcolata al netto delle murature, quindi misurando internamente la superficie di pavimento dei singoli vani. Per ovvie ragioni, la superficie commerciale è sempre più grande di quella utile. Semplificando, possiamo dire che la superficie calpestabile corrisponde al “pavimento” della casa, allo spazio effettivo che si ha a disposizione nell’arredarle e abitarla.
Come si calcola la superficie commerciale di un immobile
Ma come si effettua il calcolo della superficie commerciale di un immobile? Innanzitutto, teniamo presente che non tutte le parti di un immobile hanno lo stesso valore ai fini del calcolo della sua superficie commerciale: alcune superfici vengono infatti considerate interamente, mentre altre sono soggette a ponderazione, cioè valutate proporzionalmente alla loro rilevanza e destinazione d’uso nell’immobile. Ad esempio, un metro quadro di posto auto non avrà lo stesso valore di un metro quadro dell’unità abitativa interna.
La superficie degli spazi soggetti a ponderazione deve essere moltiplicata per particolari coefficienti che variano in base alla destinazione d’uso della superficie. Le indicazioni esatte per il corretto calcolo della superficie commerciale di un immobile sono fornite dall’Agenzia del Territorio in base al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.
Nello specifico, il calcolo della superficie commerciale di un immobile è dato dalla somma di:
- Superfici coperte calpestabili (muri interni e perimetrali dell’unità principale, e muri in comune con le altre unità immobiliari). I muri devono essere considerati fino a 50 cm di spessore, mentre le pareti in comune devono essere misurate per metà del loro spessore, fino a un massimo di 25 cm.
- Superfici scoperte a uso esclusivo (balconi, patii e giardini). I balconi devono essere misurati fino al loro contorno esterno, i giardini e le altre aree esterne di uso esclusivo dell’unità abitativa vanno misurati fino al confine della proprietà.
- Superfici delle pertinenze (soffitte, mansarde, cantine e posti auto).
Alle superfici scoperte a uso esclusivo e alle superfici delle pertinenze viene applicata la ponderazione con queste percentuali indicative:
- 10 o 15 % per i giardini di ville o appartamenti
- 25% per balconi scoperti
- 35% per balconi coperti, patii e porticati
- 60% per le verande
- 25% per le cantine
- dal 25 al 50% per i posti auto
- dal 40 all’80% per i box auto
- 60% per locali interrati abitabili
- 80% per le mansarde
Dopo aver preso tutte le misure che abbiamo visto e ponderato i dati in base alle indicazioni ufficiali, la superficie commerciale di un immobile si calcola eseguendo la somma delle diverse superfici nelle loro rispettive percentuali. Adesso probabilmente avrai chiaro come si calcola la superficie commerciale di un immobile, ma per la complessità e la delicatezza dell’operazione ti suggeriamo di affidarti sempre ad un tecnico esperto.
Che cosa non va incluso nel calcolo della superficie commerciale
Nel calcolo della superficie commerciale di un appartamento non devono essere considerate le quote relative a:
- aree comuni coperte e scoperte
- scale, pianerottoli e ballatoi comuni
- locali tecnici e di portierato
- giardini, aree verdi e camminamenti comuni
- locali con altezza utile inferiore a 150 centimetri
