Se si ha intenzione di fare l’importante passo di vendere casa, per non arrivare impreparati è fondamentale conoscere tutto ciò che riguarda la tassazione sulla vendita di un immobile. Nei prossimi paragrafi scopriremo tutto nel dettaglio.
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Tasse sulla vendita di un immobile: quali sono?
Prima di scoprire quali sono le tasse sulla vendita di un immobile, dobbiamo approfondire il concetto di plusvalenza immobiliare. Quando si vende una casa, di solito, si ottiene un guadagno ricavato dalla differenza tra l’importo pagato per l’acquisto dell’immobile e quello a cui si è rivenduto lo stesso: tale guadagno si definisce plusvalenza ed è tassato solo in specifici casi previsti dalla legge. In particolare, la plusvalenza è tassata solo in alcuni casi sulla vendita di fabbricati e terreni agricoli, e sempre sulla vendita di terreni edificabili.
Quali sono, quindi, in caso di vendita di un immobile, le tasse a carico del venditore?
Per rispondere bisogna fare una distinzione tra chi vuole vendere casa prima dei cinque anni e chi vuole vendere casa dopo che sono trascorsi cinque anni dall’acquisto. Infatti, se si decide di vendere il proprio immobile dopo cinque anni dall’acquisto non sarà necessario pagare alcuna imposizione fiscale sulla plusvalenza. Nel caso in cui invece si voglia vendere la casa prima dei cinque anni dall’acquisto, sarà necessario pagare la tassa sulla plusvalenza.
A quanto ammontano le imposte per la vendita di un immobile
Per quanto riguarda la tassazione sulla plusvalenza, il venditore può scegliere fra due opzioni:
- la tassazione ordinaria IRPEF;
- la tassazione separata che prevede un’imposta sostitutiva del 26%.
Nel caso del regime ordinario di tassazione su vendita di immobili, la plusvalenza deve essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni IRPEF. L’aliquota, quindi, varia in base al reddito e parte dal 23% per i redditi fino a 15.000 euro.
La tassazione separata, invece, prevede un’imposta sostitutiva fissa del 26% che risulta più conveniente, nella maggior parte dei casi, rispetto alla tassazione ordinaria. L’imposta sostitutiva del 26% deve essere richiesta espressamente al notaio, che si occuperà di versarla all’Agenzia delle Entrate.
Oltre alla tassazione sulla plusvalenza ci sono da pagare altre imposte sulla vendita di immobili, il cui ammontare dipende da vari fattori. La maggior parte sono a carico dell’acquirente e variano a seconda che la transazione sia soggetta a IVA o meno e in caso di acquisto di prima o seconda casa.
Quando il venditore è un privato o un’impresa che non applica l’IVA l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro al 9% (del 2% nel caso della prima casa);
- l’imposta ipotecaria di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Quando il venditore è un’impresa che applica l’IVA l’acquirente dovrà pagare:
- l’IVA al 10% (al 4% in caso di agevolazione prima casa oppure al 22% in caso di immobili di lusso);
- l’imposta di registro fissa di 200 euro;
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Quando è dovuta la tassazione per la vendita di immobili?
Riguardo la tassazione sulla vendita di immobili, la tassa sulla plusvalenza è dovuta in particolare al verificarsi delle seguenti condizioni:
- l’immobile è venduto entro 5 anni dalla data di acquisto;
- l’immobile non è stato utilizzato come abitazione principale del venditore o da un suo familiare;
- l’immobile non è stato ottenuto dal venditore per successione.
- l’immobile non è stato ricevuto in donazione e questa donazione è avvenuta dopo più di 5 anni dall’acquisto da parte del donante.
Inoltre, se chi decide di vendere una casa prima che siano passati cinque anni dall’acquisto aveva usufruito delle agevolazioni sulla prima casa e non acquista entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale, dovrà pagare una sovrattassa del 30% sulle imposte risparmiate.
Nel caso di un immobile ereditato, prima di poter procedere a una vendita bisognerà presentare – entro un anno dal decesso – la dichiarazione di successione, un documento che deve contenere l’elenco di tutti i beni del defunto.
Fatto questo passo, le imposte sulla vendita di un immobile ereditato saranno:
- le tasse di successione, che vanno dal 4 all’8%, in base al tipo di parentela;
- l’imposta catastale con aliquota all’1% sul valore dell’immobile (min. 200 euro);
- l’imposta ipotecaria, che corrisponde al 2% del valore dell’immobile;
- la tassa ipotecaria di 35 euro per ogni nota di trascrizione;
- l’imposta di bollo di 64 euro per ogni nota di trascrizione;
- i tributi speciali, ad esempio i diritti di segreteria.
Prima di poter vendere una casa ottenuta in eredità bisogna anche presentare la domanda di voltura catastale entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione. Per la domanda di voltura catastale, si dovranno affrontare ulteriori costi a carico del venditore:
- il tributo catastale di 55 euro;
- l’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 4 pagine della domanda.
Al fine di vendere un immobile ereditato serviranno anche altri due atti: l’accettazione dell’eredità e la sua trascrizione. Con l’accettazione – espressa o tacita – dell’eredità gli eredi accettano di fatto i beni ricevuti. La trascrizione dell’eredità avverrà di fronte a un notaio e si dovrà quindi mettere in conto il pagamento della parcella del professionista.
