Negozi e botteghe rientrano nella categoria catastale C1, che include locali a uso terziario e commerciale adibiti alla vendita al dettaglio e locali in cui la vendita si accompagna a servizi di somministrazione di cibi e bevande. Ma avviene la valutazione di locale commerciale? Continua a leggere per scoprirlo.
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Che differenza c’è tra valore catastale e valore di mercato?
Innanzitutto, vale la pena chiarire un dettaglio importante: la differenza tra valore catastale e valore di mercato di un immobile.
Quando si parla di una valutazione catastale di un immobile di un locale commerciale, infatti, si fa riferimento al suo valore fiscale, che costituisce la base imponibile per l’applicazione delle imposte sugli immobili. Invece, il valore di mercato a cui ci riferiamo in questo articolo è quel valore utilizzato unicamente come riferimento ai fini di una compravendita.
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(Fabbricati e Terreni)
Come valutare la vendita di un negozio?
Comprendere l’effettivo valore di un locale commerciale – e nello specifico di un negozio – non è immediato, poiché bisogna tenere in considerazione diversi aspetti che vanno ad influenzare il prezzo di vendita.
Quando si tratta di capire quanto vale un locale c1 è infatti essenziale tenere conto di un fattore importante: l’avviamento commerciale, che rappresenta il valore più concreto del negozio.
Ben diverso sarà, infatti, il valore minimo di vendita di un immobile commerciale che ospita un negozio “ben avviato” – in grado di attirare e mantenere clienti – rispetto al valore di un negozio in procinto di fallire.
Nella valutazione di un negozio commerciale, dunque, il valore stimato dovrà includere anche una quota di avviamento, oltre alla quale andranno naturalmente considerati tutti gli altri fattori tipici della valutazione di un immobile commerciale: la metratura, l’ubicazione rispetto al transito della clientela, la raggiungibilità e la prossimità a trasporti pubblici e parcheggi.
Come si calcola il valore di un locale commerciale?
Dal punto di vista economico, il valore di mercato di un bene è dato dalla quantità monetaria che si scambia per ottenerlo, ed è quantificato sia dal valore materiale (il “controvalore”), sia dalla volontà dell’acquirente di comprare e da quella del proprietario di vendere.
Secondo l’art. 4, c. 1, punto 76 del Regolamento (UE) 575/2013 il valore di mercato di un immobile è: «[…] l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni».
Usando una formula matematica, il valore di mercato è dato da:
superficie commerciale dell’immobile x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito
dove:
- la superficie commerciale dell’immobile è l’ampiezza effettiva del negozio;
- la quotazione al mq è la reale stima di mercato di ogni metro quadro;
- i coefficienti di merito sono le caratteristiche costruttive del negozio rispetto a certi valori.
Nello specifico, per negozi e botteghe i principali coefficienti di merito da utilizzare sono:
- +50% (posizioni molto favorevoli al commercio);
- +20% (posizioni favorevoli al commercio);
- 0% (posizioni ordinarie);
- -30% (posizioni poco favorevoli al commercio);
- +20% (altezza soffitti superiore a 4,5 metri).
Inoltre, nel caso di locazione di immobili ad uso commerciale il coefficiente di merito a cui fare riferimento nel calcolo del valore di mercato è -20% per locazioni con scadenza a 6 anni e -30% per immobili già avviati commercialmente.
Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
Infine, vale sempre la pena ricordare il ruolo della banca dati immobiliare messa a disposizione dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che permette di consultare dati sulle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni sull’intero territorio italiano.
Le quotazioni immobiliari fornite dall’OMI vengono pubblicate con cadenza semestrale e individuano, per ogni zona territoriale (detta “zona OMI”) e per ogni tipologia di immobile, un intervallo di valori di mercato minimo e massimo per unità di superficie, rispetto a immobili ubicati nella stessa zona.
La banca dati OMI è quindi un punto di riferimento fondamentale per capire quanto costa un locale commerciale al metro quadro.
