Vendere casa acquistata in edilizia convenzionata: cosa sapere

Può capitare di trovarsi a voler vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata. Tuttavia, poiché si tratta di alloggi costruiti per soggetti con requisiti specifici – in primis il livello di reddito – vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata è un’operazione che prevede vincoli più restrittivi rispetto alle normali compravendite immobiliari. Continua a leggere per capire che cos’è l’edilizia convenzionata, come vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata e quali sono i pro e i contro di tale operazione.

Cosa è una convenzione edilizia?

Iniziamo chiarendo cosa vuol dire “appartamento convenzionato” e cosa è una convenzione edilizia. Quando si parla di “edilizia convenzionata” si fa riferimento a diverse tipologie di convenzioni stipulate tra i Comuni e le imprese costruttrici, in base a normative regionali o altre leggi nazionali, come la Legge 865/71 o la Legge 167/62 sui Piani di Edilizia Economica e Popolare (PEEP).

Si tratta di una forma di edilizia dove immobili costruiti da imprese edili in convenzione con il Comune sono venduti ad acquirenti che possiedono specifici requisiti. Il prezzo viene calmierato rispetto al prezzo di mercato.

In sostanza, esiste un vincolo legale che permette l’acquisto prima casa a prezzi vantaggiosi a famiglie a basso reddito.

Vincolo dell’edilizia convenzionata

Il vincolo dell’edilizia convenzionata è una restrizione legale che si applica agli immobili costruiti nell’ambito di un accordo tra un’impresa costruttrice e un Comune. Questo serve per garantire che gli immobili vengano venduti o affittati a condizioni particolari stabilite nella convenzione. Ecco le caratteristiche principali:

• Durata del Vincolo: Il vincolo può durare da 60 a 99 anni. Questo significa che per tutto questo periodo, l’immobile è soggetto alle condizioni stabilite nella convenzione.
• Rinnovo della Convenzione: alla scadenza del periodo iniziale, è possibile rinnovare la convenzione per lo stesso arco di tempo (da 60 a 99 anni). Questo consente di mantenere il vincolo attivo e continuare a rispettare le condizioni stabilite.
• Stipula della Convenzione: la convenzione edilizia viene firmata tra l’impresa costruttrice e il Comune davanti a un notaio e successivamente trascritta nei pubblici registri. Questo la rende ufficiale e vincolante per le parti coinvolte.
• Effetti del Vincolo: durante il periodo di validità del vincolo, l’immobile può essere venduto o affittato solo a condizioni particolari (come un prezzo massimo di vendita o un canone di affitto calmierato). Spesso può essere destinato solo a specifiche categorie di persone (ad esempio, residenti del Comune o persone con determinati requisiti economici).

Il vincolo è dunque pensato per favorire l’accesso alla casa a prezzi più accessibili e per evitare speculazioni immobiliari. L’edilizia convenzionata infatti rientra tra gli interventi pubblici in materia di edilizia residenziale che mirano ad agevolare i cittadini a più basso reddito e che includono anche altre due differenti opzioni:

• l’edilizia sovvenzionata, che può contare sui contributi diretti dello Stato per la costruzione di “case popolari” destinate in affitto a cittadini in condizioni economiche disagiate;
• l’edilizia agevolata, che punta a costruire alloggi da destinare a prima casa. Viene realizzata da privati grazie a finanziamenti statali o regionali, a condizioni di particolare favore, in genere con contributi a fondo perduto.

Requisiti dell’edilizia convenzionata

Vediamo adesso quali sono i requisiti per accedere alle agevolazioni dell’edilizia convenzionata:

• l’acquirente non deve eccedere i livelli di reddito previsti dalla convenzione;
• l’acquirente deve avere la residenza nello stesso comune della casa (oppure essere disponibile a prendere qui la residenza);
• in molti casi l’acquirente ha il divieto di possedere una seconda abitazione (verificare i termini della particolare convenzione edilizia applicata).

I vincoli alla vendita di casa acquistata in edilizia convenzionata

Per quanto riguarda i vincoli sulla vendita di casa acquistata in edilizia convenzionata, troviamo:

• il prezzo di vendita imposto: il Comune stabilisce un prezzo massimo di vendita da edilizia convenzionata che non necessariamente rispetta il valore di mercato dell’immobile. Stessa cosa dicasi per le locazioni;
• la durata: salvo eccezioni, quando si acquista casa in edilizia convenzionata non si può rivenderla o metterla in affitto prima di cinque anni. Alcune convenzioni potrebbero prevedere periodi diversi (ad esempio, 10 anni), o la necessità di ottenere un’autorizzazione dal Comune per la vendita anticipata;
• gli acquirenti: la vendita di una casa in edilizia convenzionata non può essere diretta a chiunque, ma solo alle famiglie con reddito basso.

È importante tenere presente anche che per vendere una casa in questo modo devono essere riportati sul contratto tutti i vincoli imposti dalla normativa.

Come svincolare l’immobile dal vincolo dell’edilizia convenzionata

In alcuni casi è possibile svincolare l’immobile dai vincoli previsti dall’edilizia convenzionata.

Nel 2020 il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha emanato il Regolamento sulla rimozione dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata, in base al quale, nella maggior parte dei casi, è possibile effettuare la rimozione del vincolo a fronte del pagamento di una somma di denaro. In tal caso, il proprietario può vendere l’immobile al prezzo di mercato.

E’ importante notare che il pagamento di una somma per rimuovere il vincolo del prezzo massimo di vendita non elimina necessariamente altri vincoli che potrebbero essere presenti nella convenzione (es. requisiti per gli acquirenti).

Per capire se la rimozione del vincolo risulta davvero conveniente bisogna realizzare una valutazione dell’immobile per stabilire il corretto prezzo di mercato a cui può essere venduto e valutare la differenza con il prezzo massimo di vendita da edilizia convenzionata stabilito dal Comune.

Bisogna quindi conoscere con esattezza – con l’aiuto di un tecnico esperto – quanto costa rimuovere il vincolo dell’edilizia convenzionata. Tale costo dipende da vari fattori, tra i quali il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni trascorsi dalla sua stipula.

Conclusione: Vendere una Casa in Edilizia Convenzionata, Pro e Contro

Vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata può essere un’operazione complessa, che richiede una comprensione approfondita dei vincoli legali e delle procedure amministrative coinvolte. Questo tipo di edilizia offre vantaggi significativi, ma presenta anche limitazioni importanti da considerare attentamente. Ecco un riepilogo dei principali pro e contro dell’edilizia convenzionata:

Pro dell’Edilizia Convenzionata

• Prezzo calmierato: Gli immobili in edilizia convenzionata vengono venduti a prezzi inferiori rispetto al mercato, rendendo più accessibile l’acquisto della prima casa per famiglie con reddito medio-basso.
• Accesso agevolato alla proprietà immobiliare: Favorisce l’acquisto della prima casa a condizioni vantaggiose, agevolando l’accesso alla proprietà per chi ha difficoltà economiche.
• Tutela contro la speculazione: I vincoli imposti dalla convenzione riducono la possibilità di speculazioni immobiliari, mantenendo i prezzi più accessibili per lunghi periodi.
• Possibilità di svincolo: È possibile rimuovere i vincoli della convenzione pagando una somma di denaro, consentendo così la vendita al prezzo di mercato e ampliando le opportunità di vendita.

Contro dell’Edilizia Convenzionata

• Vincoli sul prezzo di vendita e affitto: Non è possibile vendere o affittare l’immobile a prezzi di mercato; il Comune stabilisce un prezzo massimo di vendita e affitto, spesso inferiore al valore corrente.
• Limitazioni sulla vendita: Di norma, non è consentito vendere o affittare la casa prima di un certo periodo (generalmente cinque anni dalla costruzione o dall’acquisto), limitando la flessibilità del proprietario.
• Requisiti specifici per gli acquirenti: La vendita può essere effettuata solo a persone che soddisfano determinati requisiti di reddito o di residenza, restringendo il mercato potenziale degli acquirenti.
• Costi di svincolo: La rimozione dei vincoli può comportare costi significativi, che dipendono dalla durata della convenzione e dal tempo trascorso dalla sua stipula.
• Iter burocratico complesso: La compravendita di un immobile in edilizia convenzionata richiede spesso l’intervento di tecnici e consulenti esperti per navigare tra le normative e le valutazioni necessarie.

Considerazioni Finali

Chi possiede un immobile in edilizia convenzionata e desidera venderlo deve considerare attentamente i vincoli e le procedure legali coinvolte. È fondamentale comprendere che, sebbene esistano opportunità di vendita al prezzo di mercato attraverso lo svincolo, questo processo comporta dei costi che devono essere valutati rispetto ai benefici potenziali. In generale, l’edilizia convenzionata è un’opzione vantaggiosa per chi cerca di acquistare una casa a condizioni agevolate, ma è essenziale essere consapevoli delle limitazioni e delle implicazioni a lungo termine.

Prima di procedere alla vendita o all’acquisto, è sempre consigliabile consultare un esperto immobiliare o legale per valutare al meglio le opzioni disponibili, i costi associati e le opportunità di mercato. In questo modo, sarà possibile prendere decisioni informate e strategiche per gestire al meglio il proprio patrimonio immobiliare.