Vendere casa con mutuo in corso: si può fare?

Vendere casa con un mutuo in corso è possibile, anche se può diventare un’operazione leggermente più complessa dell’ordinario. Infatti, non è raro che i potenziali acquirenti si spaventino all’idea di subentrare in una proprietà sulla quale pesa un gravame. Vediamo quindi come fare a vendere una casa con mutuo in corso.

Tutti i passaggi per vendere una casa con mutuo

Avere un mutuo acceso sulla propria casa non vuol dire che questa appartenga alla banca e quindi non esiste nessun vincolo alla possibilità di alienazione del bene immobile. Esistono diverse alternative per mettere una casa con ipoteca sul mercato, vediamo le tre più usate:

• accollo del mutuo da parte di chi acquista la casa;
• estinzione anticipata del mutuo prima dell’atto di vendita della casa;
• estinzione del mutuo contestuale all’atto di vendita.

Accollo del mutuo da parte di chi acquista la casa

Vendendo casa con la formula dell’accollo del debito l’acquirente diventa intestatario del mutuo sull’immobile e si impegna a pagarne le rate fino al termine. Chiaramente una scelta di questo tipo può essere svolta solo con il consenso delle tre parti coinvolte: il venditore, l’acquirente e la banca dove è stato acceso il mutuo.

Nel caso in cui fossero tutti concordi nel procedere secondo questa modalità, l’acquirente dell’immobile, accollante, subentrerebbe al posto del venditore, accollato, nel pagamento delle rate bancarie, svincolando quest’ultimo da ogni responsabilità. In questo caso si parla di accollo liberatorio.

Può accadere che la banca non accetti questo tipo di soluzione qualora il potenziale accollante non risultasse in grado di garantire il pagamento del mutuo (non possiede garanzie reddituali sufficienti o una storia creditizia solida). In questo caso un’opzione può essere quella di ricorrere all’accollo cumulativo.

Che differenza c’è tra l’accollo liberatorio e l’accollo cumulativo?

• L’accollo liberatorio svincola definitivamente l’ex proprietario dell’immobile da ogni tipo di obbligo verso la banca presso cui aveva acceso il finanziamento, definendo l’accollante come unico responsabile nel pagamento delle rate.
• L’accollo cumulativo, preferito dalle banche, attribuisce all’accollante la responsabilità dei pagamenti, ma non svincola l’accollato dal suo rapporto con la banca. Infatti nel caso in cui l’acquirente non riuscisse, per qualsiasi motivo, a saldare le rate, l’ex proprietario sarebbe tenuto a intervenire.

Estinzione anticipata del mutuo prima dell’atto di vendita della casa

La formula di vendita basata sull’estinzione del mutuo anticipata fonda la sua convenienza sulla possibilità di estinguere l’ipoteca sulla casa in un’unica soluzione prima del rogito.

In questo modo si ha la possibilità di cessare i rapporti con la banca prima di lasciare definitivamente la casa e consegnare all’acquirente un bene immobile privo di complicazioni burocratiche. 

Essere disposti a considerare questa opzione pone certamente il potenziale acquirente in uno stato d’animo più sereno rispetto alla possibilità di doversi accollare un mutuo. 

Certo per estinguere il mutuo prima del rogito serve avere la somma sufficiente a saldare il finanziamento. Nel caso in cui si avesse la disponibilità per farlo basterà versare la cifra in banca in un’unica soluzione e, a pagamento effettuato, la banca confermerà la cancellazione dell’ipoteca.

Che differenza sussiste tra estinzione dell’ipoteca e cancellazione?

Estinguere un’ipoteca porta al suo annullamento, ma una volta chiusa, non è detto che questa venga automaticamente cancellata dal registro immobiliare. Per essere certi che questo avvenga se ne può esplicitamente chiedere la cancellazione materiale dagli atti. La cancellazione dell’ipoteca, infatti, consiste nella sua eliminazione fisica e definitiva dai registri immobiliari. 

Quindi l’estinzione non sempre comporta la cancellazione dell’ipoteca, mentre la cancellazione implica sempre l’estinzione.

Estinzione del mutuo contestuale all’atto di vendita

Mettere sul mercato un immobile privo di implicazioni burocratiche è chiaramente preferibile. Ma, come fare nel caso in cui non si avesse la disponibilità economica per saldare il mutuo prima della vendita?

In tal caso si potrà ricorrere all’estinzione del mutuo contestuale all’atto di vendita. Vediamo nel dettaglio in cosa consiste.

Se al momento della compravendita il mutuo fosse ancora in essere, prima di ricorrere all’accollo è possibile scegliere per l’estinzione contestualmente all’atto di vendita. In questo caso la compravendita, che dovrà essere coordinata dal notaio, si vedrà articolata in più fasi:

• inizialmente l’acquirente consegna un assegno circolare intestato alla banca con la quale è stato aperto il finanziamento di importo pari al debito residuo;
• la banca, a pagamento ricevuto, deve rilasciare una quietanza di avvenuta estinzione e procedere alla cancellazione dell’ipoteca in forma gratuita;
• a questo punto, l’acquirente versa al venditore un altro assegno circolare, di importo pari alla differenza tra il prezzo di vendita stabilito e l’importo per l’estinzione del mutuo, a titolo di saldo.

Terminati questi passaggi l’immobile risulta compravenduto e il mutuo estinto.

Penali e interessi quando si estingue anticipatamente il mutuo

Non c‘è dubbio che estinguere anticipatamente un mutuo aumenti le possibilità di vendita permettendo una trattativa più serena. Ma non è sempre detto che estinguere un mutuo anticipatamente sia sempre conveniente.  

Un’estinzione anticipata permette di risparmiare su tutti gli interessi non ancora maturati ma, soprattutto nel caso in cui non ci si trovi più nei primi anni di mutuo, potrebbe non valerne la pena. Quindi prima di agire è meglio calcolare accuratamente interessi e penali. 

Interessi

Se con il pagamento del mutuo si è già a buon punto e la quota che rimane da versare non è alta vuol dire che probabilmente gli interessi sono già stati pagati e che quanto manca sia prevalentemente la quota capitale (quota residua dell’importo richiesto per il finanziamento). 

Il piano di ammortamento per i finanziamenti oggi più utilizzato è quello “alla francese”. Questo prevede che, nell’importo costituente la rata, gli interessi siano più alti del capitale nei primi anni per poi andare scemando nel tempo fino ad azzerarsi all’avvicinamento dei termini di scadenza. Questo rende molto più conveniente estinguere anticipatamente il mutuo nel corso dei primi anni quando non sono ancora stati versati tutti gli interessi. 

Penali

Oltre agli interessi, un altro aspetto da prendere in considerazione sono le penali. Nel 2007, in merito alle norme sull’estinzione anticipata dei mutui, il Ddl Bersani ha effettuato una serie di modifiche. Tra queste, forse, la più importante è stata introdurre l’impossibilità per le banche di richiedere la penale a chi desidera rimborsare il mutuo anticipatamente nei casi in cui:

• il mutuo sia stato stipulato dal 2 febbraio 2007 in poi;
• il finanziamento sia stato richiesto da persone fisiche per acquistare o ristrutturare una proprietà a uso abitativo o per attività economiche e professionali.

Mentre nel caso in cui un contratto fosse stato stipulato antecedentemente al 2 aprile 2007 è stato invece previsto un limite massimo per le penali. Tale diritto non decade neanche nel caso in cui il mutuo provenisse dall’accollo di un contratto preesistente.

Il limite massimo per una penale di estinzione anticipata varia relativamente al tipo di mutuo acceso. 

Per i mutui a tasso variabile e i mutui a tasso fisso stipulati entro il 31 dicembre 2000 la penale cambia a seconda di quando si decide di estinguere il debito. Essa sarà:

• dello 0,50% sul capitale residuo se si estingue il mutuo prima degli ultimi tre anni dalla scadenza;
• dello 0,20% sul capitale residuo se si estingue il mutuo durante il terz’ultimo anno;
• nulla se si estingue il mutuo durante gli ultimi due anni.

Per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 1 gennaio 2001 la penale prevista è:

• dell’1,90% sul capitale residuo se si estingue il mutuo durante la sua prima metà;
• dell’1,50% sul capitale residuo se si estingue il mutuo a partire dalla metà del rimborso fino a quattro anni prima della chiusura; 
• dello 0,20% sul capitale se se si estingue il mutuo durante il terz’ultimo anno;
• nulla se si estingue il mutuo durante gli ultimi due anni.

Per i mutui a tasso misto, si applicheranno le penali relative all’ammortamento vigente al momento dell’estinzione anticipata.

Rimuovere l’ipoteca sulla prima casa prima di venderla

Se, nell’affrontare la vendita della propria abitazione, si decide di estinguere anticipatamente il mutuo sulla prima casa è fondamentale accertarsi che la banca rimuova l’ipoteca su quella che era casa propria. Nel caso in cui ciò non avvenisse e in futuro si desiderasse aprire un nuovo finanziamento, il rischio sarebbe quello di rientrare nella categoria dell’ipoteca di secondo grado.