Un proprietario, per diverse ragioni, come ad esempio una necessità di liquidità oppure il desiderio di trovare una soluzione abitativa più adatta alle nuove esigenze, può decidere di vendere il proprio immobile. Come fare però se la casa in questione è stata affittata ad un inquilino? Vediamo insieme attraverso questa guida pratica quali sono le principali regole da seguire in questo caso.
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Cosa dice la legge a proposito
Stando a quanto stabilito dal Codice Civile non esistono impedimenti nel caso in cui un proprietario di casa decida di vendere l’immobile mentre al suo interno vive un inquilino con regolare contratto di locazione in essere. Il venditore potrà quindi procedere con la transazione immobiliare, ma, dopo il rogito notarile, avrà l’obbligo di comunicare all’affittuario la cessione della casa ad un’altra persona.
L’inquilino, dal lato suo, rimane tutelato se il contratto di locazione ha una data precedente a quello di vendita, pertanto il nuovo proprietario non potrà mandarlo via prima della scadenza del contratto stesso. Arrivato quel momento, il nuovo proprietario di casa potrà decidere se rinnovare il contratto di affitto oppure procedere con la disdetta secondo quanto previsto dal contratto stesso.
L’inquilino e il diritto di prelazione
Durante le varie fasi della potenziale compravendita l’inquilino dovrà dimostrarsi disponibile con il proprietario di casa e non potrà opporsi, ad esempio alle visite degli interessati all’immobile, pena la richiesta da parte del proprietario del danno per la perdita di opportunità commerciali.
Qualora l’inquilino abbia in sospeso il pagamento di uno o più canoni di affitto oppure, al contrario abbia effettuato il saldo anticipato di alcune mensilità al vecchio proprietario, tali debiti o crediti non saranno trasferiti al terzo acquirente insieme alla proprietà dell’immobile, ma dovranno essere gestiti tra le parti interessate, meglio se prima della compravendita.
Si sente spesso in queste circostanze parlare di diritto di prelazione; secondo la legge, nell’ambito delle locazioni, il proprietario che intende vendere l’immobile affittato deve comunicarlo, specificando gli importi e i tempi della compravendita, al conduttore, il quale, una volta in possesso di tutte le informazioni necessarie, potrà decidere di aderire o meno all’offerta e finalizzare così l’acquisto della casa.
I tempi per esercitare la prelazione sono fissati a 60 giorni a partire dalla notifica attraverso atto giudiziario. Ricordiamo che il proprietario non potrà offrire all’inquilino condizioni più favorevoli rispetto a quelle di mercato, né l’inquilino potrà proporre modifiche alle condizioni comunicate dal proprietario.
Vendere una casa già affittata, conviene?
La risposta in questo caso è: dipende. Uno dei rischi che il proprietario che intende vendere l’immobile potrebbe incontrare è quello del deprezzamento, dal momento che il compratore dovrà attendere tempi piuttosto lunghi per entrare effettivamente in possesso del bene, soprattutto se acquistato con il fine di andarci a vivere.
In questo caso poter contare su una corretta valutazione dell’immobile fatta da dei professionisti è di fondamentale importanza per conoscere la quotazione di mercato più adeguata e non correre il rischio di svendere l’immobile. Dall’altra parte, il potenziale acquirente che desidera comprare questa casa come investimento anziché come propria abitazione, potrebbe vedere la presenza di un inquilino come un vero e proprio vantaggio, in quanto non dovrà occuparsi di rimettere l’immobile sul mercato delle locazioni, ma lo troverà a reddito grazie ad un accordo già in vigore.
