Vendere casa prima di 5 anni dall’acquisto: possibilità e rischi

Vendere un immobile entro 5 anni dall’acquisto è possibile e legittimo se si tratta di una seconda casa. Se invece l’immobile in questione è la prima casa – acquistata con le relative agevolazioni fiscali – la situazione è più complessa.

Innanzitutto, facciamo chiarezza sui concetti di “prima casa” e “abitazione principale”, che in genere coincidono, ma non sempre: la “prima casa” è il primo immobile acquistato e di cui si può usufruire delle agevolazioni fiscali, mentre l’“abitazione principale” è la casa in cui si dà prova – tramite l’intestazione di utenze e la residenza – di avere la propria dimora abituale.

Agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa

Chi acquista un immobile per la prima volta ha diritto alle agevolazioni, ma per legge non potrà rivendere tale immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali.

Questa regolamentazione serve a favorire l’accesso all’abitazione di proprietà e a ridurre il rischio di attività speculative sulla compravendita immobiliare. Inoltre le persone che rivendono l’immobile nei primi cinque anni dall’acquisto sono tenute al pagamento dell’eventuale plusvalenza che sarà soggetta a tassazione IRPEF ordinaria (con un’aliquota che varia in base alla fascia di reddito e parte dal 23%) oppure a un’imposta sostitutiva fissa del 26%.

Le agevolazioni prima casa permettono di ottenere uno sconto sui tributi nella compravendita di un immobile (non di lusso), ad alcune condizioni:

• l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, della proprietà o di altro diritto reale su ulteriore abitazione nello stesso Comune dove è ubicato l’immobile che vuole acquistare;
• non deve aver già usufruito dell’agevolazione per nessun immobile sul territorio nazionale;
• l’acquirente deve risiedere nel Comune dove è ubicato l’immobile da acquistare, o è obbligato a trasferirvisi entro 18 mesi dall’acquisto;
• il nuovo proprietario non dovrà rivendere la casa adibita ad abitazione principale prima di 5 anni dal rogito di acquisto.  

Con questi presupposti, per l’acquisto da un privato dell’immobile da adibire a prima casa, l’acquirente pagherà l’imposta di registro agevolata al 2% anziché al 9%, e l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale di 50 euro ciascuna. Nel caso invece in cui acquisti da un costruttore pagherà l’IVA al 4% anziché al 10%, e le imposte ipotecaria, di registro e catastale di 200 euro ciascuna.

Inoltre per favorire l’acquisto della prima casa, la legge di Bilancio 2022 ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 Giugno 2022 introdotto dal Decreto Sostegni Bis per usufruire del cosiddetto “bonus prima casa”, che fa riferimento alle agevolazioni sulla prima casa dedicate agli under 36 con ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 €.

Il bonus prima casa prevede l’esenzione dal pagamento delle tasse di registro, catastale e ipotecaria per la compravendita tra privati e la stessa esenzione oltre a un credito d’imposta, pari all’ammontare dell’Iva corrisposta al venditore, per l’acquisto da soggetti IVA. Anche in questo caso, rivendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto con il bonus fa perdere le agevolazioni.

Cosa succede se si vende casa prima di 5 anni dall’acquisto

Nel caso in cui si voglia vendere un immobile prima dei 5 anni dall’acquisto si perderà il diritto alle agevolazioni ottenute e si dovranno versare al fisco tutte le imposte non pagate (cioè la differenza tra le imposte di registro, catastale e ipotecaria agevolate versate e quelle che si sarebbero dovute pagare senza agevolazioni), una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate e una tassazione sull’eventuale plusvalenza se non si è usato l’immobile come abitazione principale propria o dei propri familiari per il periodo tra l’acquisto e la vendita.

Le agevolazioni non si perdono però se entro un anno dalla vendita si acquista o si riceve in donazione un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, oppure se si compra un terreno sul quale – sempre entro un anno dalla cessione della prima casa –, si costruisce un nuovo immobile che diventi a tutti gli effetti una prima casa.

Se non si intende acquistare una nuova casa, per evitare la sovrattassa, entro un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessione, presentando un’istanza dove si comunica di non voler acquistare una nuova casa e si chiede la riliquidazione dell’imposta.

Con questa procedura l’Agenzia notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta che si sarebbe dovuta pagare per il primo acquisto con i relativi interessi (a decorrere dalla stipula dell’acquisto) senza però erogare le sanzioni. In questo modo si paga solo la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi.