Capita spesso che un genitore, per andare incontro alle esigenze economiche e abitative di uno o più dei propri figli, decida di lasciargli in donazione una casa di sua proprietà. La donazione di un immobile è consentita dalla legge e, di norma, avviene davanti a un notaio il quale è chiamato a certificare la regolarità del passaggio di proprietà. Qualora però il nuovo intestatario dell’immobile desideri vendere la casa ricevuta in donazione, si troverà di fronte a una lunga serie di complicazioni di carattere fiscale e legale.
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Vendere una casa ricevuta in donazione può rivelarsi un’impresa tutt’altro che semplice, ecco perché è importante essere a conoscenza dei principali problemi e delle relative soluzioni.
La vendita immobiliare di una donazione: aspetti fiscali
Il primo problema che può presentarsi quando si desidera vendere una casa donata da un genitore (o da qualsiasi altro soggetto) è di natura prettamente fiscale. È molto frequente, infatti, che la casa donata costituisca la prima abitazione dell’intestatario.
Come è noto, la legge italiana prevede una serie di incentivi di natura economica per gli immobili registrati come prime case attraverso un pacchetto di agevolazioni fiscali noto come “bonus prima casa”, applicabile sia alle case acquistate sia a quelle ricevute in donazione. Per poter usufruire del bonus, che riduce notevolmente l’importo delle tasse da pagare sull’immobile, è necessario che l’intestatario dell’abitazione non possieda altri immobili nello stesso comune e che non abbia già usufruito del bonus per altre abitazioni sul territorio nazionale.
La legge stabilisce, però, che un immobile che abbia usufruito del bonus prima casa non possa essere rivenduto prima di cinque anni dal rogito, pena la perdita delle agevolazioni fiscali.
Bonus prima casa: rischi e soluzioni
Se l’immobile ricevuto in donazione ha goduto delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa è consigliabile attendere almeno cinque anni prima di metterlo in vendita. Qualora si intenda procedere alla vendita in tempi più brevi sarà necessario presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate che provvederà al ricalcolo delle imposte precedentemente scontate. Saltare questo passaggio non è consigliabile se non si vuole incorrere in sanzioni molto salate.
Naturalmente, se l’intestatario dell’immobile donato non si è avvalso del bonus prima casa il problema non si pone e la vendita può avvenire in qualsiasi momento. Anche in questo caso, però, il proprietario di una casa donata dovrà fare i conti con possibili problemi di tipo ereditario.
Perché è difficile vendere una casa donata
Il principale problema legato alla vendita di una casa donata riguarda eventuali opposizioni da parte degli eredi del donante. È importante tenere presente che qualsiasi donazione effettuata da un soggetto durante la propria vita può essere contestata in sede testamentaria qualora gli altri eredi legittimari del defunto (il coniuge, altri figli o in loro mancanza i genitori) ritengano di non aver ricevuto una quota sufficientemente alta di eredità, quella che in termini tecnici è chiamata “quota di legittima”. In tal caso gli eredi possono esercitare la cosiddetta “azione di riduzione” che, di fatto, invalida l’atto di donazione dell’immobile per consentire una ripartizione più equa del patrimonio del defunto.
Fino a pochi anni fa gli eredi che ritenevano di aver subito un torto potevano rifarsi anche su un eventuale acquirente dell’immobile donato, il quale, di fatto, sarebbe stato costretto a restituire la casa acquistata dal donatario. La Legge di Bilancio approvata nel 2019 ha mitigato questo aspetto inserendo maggiori tutele a favore dell’acquirente, purché in buona fede, ma non ha eliminato del tutto il problema della vendita di una casa donata. È molto difficile, infatti, che le banche concedano dei mutui sulla vendita di immobili ricevuti in donazione: la prospettiva di possibili rivalse economiche da parte degli eredi rischia di invalidare le garanzie necessarie per concedere un mutuo.
Accorgimenti per vendere un immobile ricevuto in donazione
Nonostante le insidie è possibile osservare alcuni accorgimenti per vendere una casa donata senza rischiare di incorrere in problemi di difficile risoluzione.
Innanzitutto esistono dei vincoli temporali che limitano le possibilità di contestazione della donazione dell’immobile da parte degli eredi legittimari del donante: gli eredi non possono opporsi alla donazione prima del decesso del donante, se il decesso è avvenuto da più di dieci anni o se la donazione è avvenuta da più di venti anni. Al di fuori di questi limiti temporali, dunque, è possibile vendere la casa donata senza rischio di rivalse.
Tuttavia, la soluzione più sicura per riuscire a vendere un immobile donato – e, sostanzialmente, per convincere le banche a erogare il mutuo – consiste nel richiedere agli eredi un’esplicita dichiarazione di rinuncia a qualsiasi azione di rivendicazione sulla casa che è stata oggetto di donazione.
