L’articolo che regolamenta il diritto di usufrutto di un’abitazione è il 981 del codice civile. Questo afferma che “L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.”
Scarica la nostra guida gratuita
Fatto!
Controlla la tua mail e consulta la nostra guida.
Non trovi nulla nella posta ricevuta?
Controlla nella cartella SPAM
Cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto è un diritto reale di godimento disciplinato dagli art. 978 e seguenti del C.C.. Tale diritto assicura a un soggetto chiamato “usufruttuario” la possibilità di utilizzare e di godere di un bene che è di proprietà altrui.
Come è scritto nell’articolo 981, l‘usufruttuario per godere della casa deve rispettarne la destinazione originaria, parametro fondamentale, che se violato consente al titolare di domandare o la decadenza dell’usufrutto per abuso o la riduzione in pristino tramite un’azione negatoria.
L’usufrutto ha una durata concordata dalle parti che, se non specificata, dura per tutta la vita dell’usufruttuario, il quale non ha la facoltà di estenderlo tramite eredità. Se invece in vita cedesse il proprio diritto tramite un atto ufficiale questo si estinguerà alla morte del primo usufruttuario.
Mentre, come abbiamo visto, nel caso di una persona fisica l’usufrutto può estendersi quanto la vita dell’usufruttuario, nel caso di una persona giuridica la sua durata può raggiungere un massimo di trent’anni.
Cos’è la nuda proprietà?
Se il proprietario di un immobile decidesse di concederlo in usufrutto ne manterrebbe comunque la proprietà, definita in questo caso come nuda proprietà. Per chiarezza, questa consente di mantenere la (nuda) proprietà dell’immobile pur avendo devoluto ad altri il possesso dello stesso e i guadagni da essa ricavabili.
Vendere la nuda proprietà di un immobile
Vendere la “nuda proprietà” di un immobile è possibile e può rivelarsi un buon investimento sia per un proprietario che avesse bisogno di liquidità sia per un acquirente che volesse compiere un investimento a medio-lungo termine.
Infatti la compravendita di un bene in nuda proprietà non annullerebbe o estinguerebbe il diritto di usufrutto in nessun modo. Nel momento in cui l’usufrutto si estinguerà sarà possibile ricostituire la pienezza potestativa grazie all’acquisizione da parte del nuovo proprietario di tutti i diritti sull’immobile.
Difficoltà del vendere la nuda proprietà
Volendo vendere la nuda proprietà dell’immobile bisogna tenere conto del fatto che difficilmente le banche rilasceranno un mutuo al potenziale acquirente.
Perché? Nel malaugurato caso in cui l’acquirente si dimostrasse insolvente le banche non potranno pignorare la casa e vista l’assenza di questa garanzia è difficile che qualche realtà si sbilanci concedendo un mutuo, quantomeno non senza ulteriori garanzie.
Un’altra difficoltà è quella di stabilire un prezzo adeguato per il bene che si vuole mettere sul mercato. Stabilire il giusto prezzo per una nuda proprietà non è semplice e converrebbe quindi affidarsi a un’agenzia immobiliare. Nel caso in cui si desiderasse procedere autonomamente un buon indicatore è fornito dalle tabelle ufficiali stilate dal Ministero dell’Economia, che vengono aggiornate periodicamente sulla base della durata media della vita. Infatti il valore attribuito alla nuda proprietà di un immobile sarà tanto più ridotto quanto sarà bassa l’età dell’usufruttuario.
Nudo proprietario e usufruttuario: diritti e doveri
Sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario hanno precisi diritti e doveri atti a regolare questo rapporto.
Il nudo proprietario:
- si deve fare carico di tutte le spese straordinarie come il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia e così via;
- è esente da ogni tipo di imposta.
L’usufruttuario:
- può godere dei guadagni dati dall’uso del bene;
- può cedere i propri diritti a terzi, informando di questo il proprietario;
- può accendere un’ipoteca sul bene;
- deve pagare tasse o imposte come Imu e Tasi;
- si deve fare carico delle spese ordinarie di mantenimento del bene;
- deve necessariamente cedere il bene al termine dell’usufrutto.
Si può interrompere un usufrutto prima dei tempi stabiliti?
Se si volesse vendere un immobile senza il vincolo dell’usufrutto – e quindi provare a estinguerlo prima di mettere il bene sul mercato – bisognerebbe ricevere la rinuncia da parte del titolare dell’usufrutto oppure rientrare in uno dei seguenti casi:
- i termini del diritto risultano essere scaduti;
- l’immobile resta inutilizzato per 20 anni;
- il verificarsi di abusi gravi e persistenti in merito al diritto da parte dell’usufruttuario stesso;
- l’usufruttuario e il nudo proprietario si riuniscono nella stessa persona;
- il deperimento dell’abitazione per mancata manutenzione;
- la scoperta dell’invalidità del titolo.
Un caso ancor più particolare è l’eventualità nella quale l’usufrutto sia stato concesso a più di una persona e si verificasse il decesso di uno degli interessati.
In questo caso si potrebbero verificare due possibilità:
- se nell’atto è stato specificato che si tratta di usufrutto congiunto il diritto viene suddiviso tra gli usufruttuari in vita (diritto di accrescimento);
- se non compare nessun chiarimento in merito a un usufrutto congiunto, ciascun usufruttuario manterrà intatta la propria quota mentre quella del deceduto si riunirà con la nuda proprietà.
Quando chiedere aiuto a un’agenzia immobiliare?
Per vendere un immobile non è certo obbligatorio passare per un’agenzia immobiliare, ma gestire una compravendita immobiliare, anche quando non si presentano condizioni particolarmente complesse, non è certo un’attività semplice e priva di rischi.
Bisogna stimare il valore dell’immobile, pubblicizzarlo online, gestire appuntamenti, procurarsi tutta la documentazione necessaria, trattare con i potenziali acquirenti e in casi particolari come la vendita di una casa con usufrutto informarsi sulle specifiche normative ed eventuali clausole burocratiche.
In casi articolati come questo il rischio di non riuscire a gestire tutto al meglio aumenta e, seppure vendere casa con l’aiuto di un’agenzia implica il costo della provvigione, prendere in considerazione l’idea di farsi aiutare può essere la soluzione migliore.
