Quando si parla di usufrutto si intende il diritto, da parte di una persona fisica o di una società, di godere di un bene immobile di proprietà di un soggetto terzo.
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Usufrutto e proprietà: facciamo chiarezza
Un proprietario di casa che intenda procedere a una vendita ha infatti a disposizione diverse possibilità di scelta: può vendere la proprietà dell’immobile insieme al relativo usufrutto – si tratta del caso più frequente di vendita “classica” – oppure può scegliere di vendere la sola proprietà o il solo usufrutto del bene immobile.
Con la vendita o la cessione dell’usufrutto il possessore della casa diventa un “nudo proprietario”, vale a dire un soggetto che conserva i soli diritti relativi alla proprietà dell’immobile perdendo ogni diritto riguardante il suo effettivo utilizzo. Il compratore, definito come usufruttuario o cessionario dell’usufrutto, può invece godere della casa a tutti gli effetti: tra i suoi diritti rientrano quello il diritto di abitazione e quello di cessione, affitto o vendita dell’usufrutto stesso.
Diritti e doveri dell’usufruttuario
Prima di illustrare la normativa che regola la vendita dell’usufrutto da parte di un usufruttuario è utile chiarire lo statuto dell’usufrutto stesso, che è sottoposto a dei precisi vincoli temporali e giuridici.
Innanzitutto è bene specificare che la legge non prevede usufrutti a tempo indeterminato: la durata massima di un contratto di usufrutto coincide con la vita del cessionario e non può estendersi oltre la sua morte. Al momento del decesso dell’usufruttuario il contratto si ritiene risolto e l’utilizzo dell’immobile torna in mano al nudo proprietario.
È possibile stabilire una durata inferiore a quella della vita dell’acquirente: se però l’usufruttuario dovesse morire prima del termine di scadenza, l’usufrutto non potrà essere trasmesso ai suoi eredi ma, anche in questo caso, tornerà automaticamente al proprietario di casa. In caso di cessione a una società, la durata massima dell’usufrutto è di trent’anni.
Fermi restando questi limiti, il cessionario può disporre del bene come meglio crede: trarre profitto dall’usufrutto di un immobile è infatti pienamente consentito dalla legge. Il cessionario può a sua volta affittare o vendere l’usufrutto di una casa a un soggetto terzo, avendo come unico vincolo quello di dover rispettare la destinazione originaria dell’immobile: non è possibile, ad esempio, trasformare un’abitazione in un ufficio o in un negozio, o una palestra in un parcheggio. Se ciò dovesse accadere, il contratto di usufrutto può essere annullato e il nudo proprietario avrà facoltà di chiedere il risarcimento dei danni.
Responsabilità dell’usufruttuario in caso di vendita
Come si è detto, tra i diritti dell’usufruttuario rientra il diritto di cessione, affitto o vendita dell’usufrutto a un altro soggetto. Quest’azione non può essere in alcun modo impedita dal nudo proprietario, a meno che nell’atto costitutivo dell’usufrutto le due parti non abbiano esplicitamente concordato il divieto di vendita da parte dell’usufruttuario. Va da sé che l’usufruttuario non ha facoltà di vendita della proprietà, la quale rimane in ogni caso del nudo proprietario: la vendita dell’usufrutto di un immobile andrebbe in effetti definita, con termini più tecnici, come “cessione del diritto di usufrutto”.
La legge, nello sforzo di garantire tanto i diritti dell’usufruttuario quanto quelli del nudo proprietario, prevede una serie di adempimenti in caso di vendita dell’usufrutto di un immobile. Il cessionario che intenda vendere il proprio usufrutto è tenuto a comunicare la vendita al nudo proprietario: una mancata notifica in questo senso non renderà nullo l’atto di vendita, ma potrebbe comportare dei rischi inutili e facilmente evitabili per l’usufruttuario. In caso di danni all’immobile da parte dell’acquirente dell’usufrutto, infatti, o di mancata manutenzione ordinaria degli spazi dell’abitazione, il cessionario che non abbia comunicato la vendita dell’usufrutto sarà ritenuto co-responsabile nei confronti del nudo proprietario, con tutte le conseguenze legali ed economiche del caso.
Vendere l’usufrutto di un immobile: aspetti ereditari
L’usufruttuario può decidere di vendere l’usufrutto di un immobile per un periodo di tempo prestabilito (ad esempio per cinque, dieci o quindici anni) oppure, nel caso goda di usufrutto vita natural durante, fino al termine della propria vita.
È importante prestare attenzione alla particolarità della trasmissione ereditaria in caso di vendita dell’usufrutto di un immobile. Qualora si verifichi il decesso del secondo usufruttuario prima del termine di scadenza del contratto di vendita, l’usufrutto dell’immobile non rientrerà in mano al primo usufruttuario ma andrà in eredità ai discendenti del secondo usufruttuario fino alla scadenza del contratto.
Se, per esempio, l’usufruttuario X vende il proprio usufrutto al compratore Y per dieci anni, e il compratore Y muore dopo un anno, l’usufruttuario X non potrà tornare in possesso dell’usufrutto fino alla scadenza dei dieci anni di contratto.
