Accade frequentemente di trovarsi di fronte ad annunci immobiliari che pubblicizzano una nuda proprietà in vendita. Ma di cosa si tratta in concreto e cosa comporta la vendita di una casa in nuda proprietà? Vediamolo nei prossimi paragrafi.
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Nuda proprietà: cos’è e come funziona
Secondo l’articolo 832 del Codice Civile italiano, il diritto di proprietà prevede di godere e disporre di un bene in maniera piena ed esclusiva. Con l’espressione “nuda proprietà” ci si riferisce però a un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà: infatti nella nuda proprietà un bene viene utilizzato e goduto da un soggetto diverso rispetto al proprietario.
Tale soggetto è detto “usufruttuario”, mentre l’acquirente di un diritto di nuda proprietà è definito nudo proprietario poiché il suo diritto di proprietà è limitato e non permette di godere dell’immobile, il quale resta al venditore che diviene usufruttuario. Vendere la nuda proprietà comporta infatti la conservazione del diritto di abitazione in usufrutto.
Il nudo proprietario acquisirà la piena proprietà della casa solo al verificarsi di una o più delle seguenti circostanze:
- morte dell’usufruttuario;
- mancato utilizzo della casa da parte dell’usufruttuario per più di 20 anni;
- scadenza del periodo di usufrutto (nella tipologia di usufrutto detta “a termine”);
- completo perimento dell’immobile che ne impedisce l’utilizzo;
- abuso dell’usufruttuario, ad esempio per gravi danni alla casa.
Vendita nuda proprietà: quando e perché converrebbe mettere in vendita questo diritto
La nuda proprietà conviene soprattutto a chi desidera avere un’immediata iniezione di liquidità. In genere viene scelta questa soluzione da soggetti anziani, che grazie alla vendita della nuda proprietà possono continuare ad abitare nella loro casa ma con un sostanzioso capitale che può aiutarli a trascorrere in agiatezza la parte finale della loro vita.
Inoltre, con la vendita della nuda proprietà passerà al nudo proprietario il dovere di occuparsi delle spese straordinarie strutturali dell’immobile.</p>
Usufrutto: cos’è e perché è legato alla nuda proprietà
Nuda proprietà e usufrutto sono due diritti complementari, in quanto l’usufrutto è il diritto di cui gode il soggetto che può usufruire dell’immobile del nudo proprietario, anche se non lo possiede.
Chi decide di vendere una nuda proprietà diventa quindi usufruttuario e può continuare a disporre della casa fino alla morte o fino a una data stabilita in fase di vendita nel caso dell’usufrutto a termine.
Invece il nudo proprietario non potrà utilizzare l’immobile fino alla scadenza dell’usufrutto, ovvero al decesso dell’usufruttuario o alla data fissata nell’usufrutto a termine.
Il ruolo dell’usufruttuario in caso di vendita
L’usufruttuario ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato e non può apportarvi modifiche, se non concordate con il nudo proprietario.
Poiché l’usufruttuario è il soggetto che utilizza e gode dell’immobile, le imposte sul reddito e sui rifiuti e gli interventi di manutenzione ordinaria saranno a suo carico.
Durante il periodo di usufrutto l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi, nel rispetto delle condizioni stabilite nel contratto di vendita.</p>
Calcolare il valore della nuda proprietà
Il valore della nuda proprietà di un immobile si ottiene sottraendo il valore dell’usufrutto da quello di mercato dell’immobile. Per effettuare il calcolo è fondamentale considerare la durata stimata dell’usufrutto, che dipende dall’età dell’usufruttuario (eccetto i casi di usufrutto a termine).
Per la corretta stima del prezzo servirà l’intervento di un perito che terrà conto di alcuni parametri stabiliti dal Ministero delle Finanze sulla base dei dati statistici relativi all’aspettativa di vita in Italia e ai tassi d’interesse vigenti. In ogni caso, la regola base è che maggiore è l’età di chi effettua la vendita di una casa in nuda proprietà, più alto sarà il prezzo dell’immobile (e la tassazione che verrà applicata all’atto di compravendita).
Nella seguente tabella puoi avere un’idea del valore dell’usufrutto calcolato in base all’età del venditore (con saggio d’interesse legale stabilito allo 0,2% annuo). Tali valori variano annualmente in base all’aggiornamento dei dati statistici sull’aspettativa di vita.
| Età Usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
| da 0 a 20 | 475,00 | 95,00 | 5,00 |
| da 21 a 30 | 450,00 | 90,00 | 10,00 |
| da 31 a 40 | 425,00 | 85,00 | 15,00 |
| da 41 a 45 | 400,00 | 80,00 | 20,00 |
| da 46 a 50 | 375,00 | 75,00 | 25,00 |
| da 51 a 53 | 350,00 | 70,00 | 30,00 |
| da 54 a 56 | 325,00 | 65,00 | 35,00 |
| da 57 a 60 | 300,00 | 60,00 | 40,00 |
| da 61 a 63 | 275,00 | 55,00 | 45,00 |
| da 64 a 66 | 250,00 | 50,00 | 50,00 |
| da 67 a 69 | 225,00 | 45,00 | 55,00 |
| da 70 a 72 | 200,00 | 40,00 | 60,00 |
| da 73 a 75 | 175,00 | 35,00 | 65,00 |
| da 76 a 78 | 150,00 | 30,00 | 70,00 |
| da 79 a 82 | 125,00 | 25,00 | 75,00 |
| da 83 a 86 | 100,00 | 20,00 | 80,00 |
| da 87 a 92 | 75,00 | 15,00 | 85,00 |
| da 93 a 99 | 50,00 | 10,00 | 90,00 |
| Età Usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
| da 0 a 20 | 19,00 | 95,00 | 5,00 |
| da 21 a 30 | 18,00 | 90,00 | 10,00 |
| da 31 a 40 | 17,00 | 85,00 | 15,00 |
| da 41 a 45 | 16,00 | 80,00 | 20,00 |
| da 46 a 50 | 15,00 | 75,00 | 25,00 |
| da 51 a 53 | 14,00 | 70,00 | 30,00 |
| da 54 a 56 | 13,00 | 65,00 | 35,00 |
| da 57 a 60 | 12,00 | 60,00 | 40,00 |
| da 61 a 63 | 11,00 | 55,00 | 45,00 |
| da 64 a 66 | 10,00 | 50,00 | 50,00 |
| da 67 a 69 | 9,00 | 45,00 | 55,00 |
| da 70 a 72 | 8,00 | 40,00 | 60,00 |
| da 73 a 75 | 7,00 | 35,00 | 65,00 |
| da 76 a 78 | 6,00 | 30,00 | 70,00 |
| da 79 a 82 | 5,00 | 25,00 | 75,00 |
| da 83 a 86 | 4,00 | 20,00 | 80,00 |
| da 87 a 92 | 3,00 | 15,00 | 85,00 |
| da 93 a 99 | 2,00 | 10,00 | 90,00 |
Per quanto riguarda il tema di come vendere la nuda proprietà, Per gestire la compravendita di una nuda proprietà è quanto mai essenziale avvalersi del supporto di professionisti. Come in una normale compravendita, le provvigioni dell’agenzia immobiliare corrispondono a circa il 2 o 3% del prezzo di vendita dell’immobile (per la precisione, in questo caso, del prezzo del diritto venduto). Dovrai inoltre considerare il costo del notaio per stipulare l’atto di compravendita.
Vendere mantenendo l’usufrutto: è possibile farlo? Conviene?
Vendere la nuda proprietà di una casa mantenendo l’usufrutto è ciò che accade nella maggior parte dei casi: come abbiamo già detto sopra, pensiamo ad esempio a una coppia di coniugi anziani che desiderino continuare a vivere nella loro casa ma vogliono assicurarsi una dose di liquidità per poter trascorrere la propria vita senza problemi economici.
Diritti del nudo proprietario
Il nudo proprietario può vantare diversi diritti sul suo immobile. Ad esempio, non deve pagare le spese di ordinaria manutenzione della casa: salvo diversi accordi, infatti, nella nuda proprietà le spese di manutenzione ordinaria rimangono a carico dell’usufruttario, che è tenuto a mantenere la casa in buono stato. Il nudo proprietario invece si occuperà delle spese straordinarie strutturali.
Il nudo proprietario ha inoltre il diritto di chiedere un risarcimento se la casa viene utilizzata per scopi diversi da quelli originari o se viene modificata nella struttura. Può anche decidere di cedere il bene a terzi senza che si estingua l’usufrutto.
