Può capitare di ricevere in eredità un bene in comunione con altri eredi. Cosa fare in questo caso? Si diventa proprietari solo di una parte dell’eredità o tutti sono proprietari di tutto il bene?
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Vediamo come vengono regolamentati casi di questo tipo.
Comunione ereditaria del patrimonio: cos’è?
Nel momento in cui, assieme ad altri, si accetta un bene ereditato questo diventa automaticamente una comunione ereditaria.
L’accettazione dell’eredità da parte di tutti gli aventi diritto genera la compresenza di più diritti di proprietà sulla stessa casa. Per la precisione, ogni coerede entra in possesso di una quota di proprietà, dei relativi diritti e dei doveri inerenti le decisioni sul mantenimento dell’immobile.
La comunione ereditaria di fatto si comporta come una qualsiasi comunione ordinaria, relativa in questo caso a un patrimonio ereditato.
L’articolo 1100 del Codice civile fa rientrare la comunione ereditaria all’interno delle norme che regolano la comunione ordinaria di un bene.
Come si può alienare una quota di eredità?
Tra i diritti di cui ci si appropria nel momento in cui si diventa comproprietario di un eredità è presente quello di poter decidere se vendere o meno la propria quota mediante la pratica del retratto successorio.
Retratto successorio: cos’è?
Nell’articolo 732 del Codice civile si chiarisce che gli altri eredi abbiano il diritto di prelazione sulla quota dell’erede che desidera venderla.
Infatti, l’unica condizione per poter vendere la propria quota è garantire agli altri eredi la priorità d’offerta allo stesso prezzo con il quale si intende eventualmente venderla a terzi.
Appresa l’intenzione di vendita e la cifra alla quale il comproprietario vuole vendere, gli eredi avranno a disposizione 60 giorni per esercitare il loro diritto di prelazione.
Nel caso in cui questi non si dimostrassero interessati l’erede che desidera vendere potrà aprire la sua proposta di vendita anche a terze parti.
Se invece, questi non avessero ricevuto la notifica avranno la possibilità di riscattare la propria quota sia dall’acquirente stesso sia da ogni successivo avente causa, chiaramente solo fino a quando sarà attiva la comunione ereditaria.
Disaccordo sulla vendita della comproprietà
Diversamente, per vendere l’intera proprietà deve invece essere espresso il consenso di tutti i comproprietari.
Ma cosa avviene nel caso in cui un singolo comproprietario tenga in scacco l’intero gruppo di eredi opponendosi alla vendita?
Accordo tra eredi
La prima e unica soluzione che non prevede l’intervento degli avvocati è l’accordo tra eredi. Questa soluzione viene anche chiamata “via conciliativa” proprio in virtù della sua natura.
Riuscire ad accordarsi senza l’intervento di avvocati consentirà di risparmiare spese notevoli.
Soluzioni nel caso in cui un erede non voglia vendere
Nel caso in cui non si riesca a raggiungere un accordo sulla vendita dell’immobile ereditato è possibile far ricorso a due soluzioni:
- la divisione per testamento;
- la divisione giudiziale.
Divisione per testamento
La soluzione più semplice, nel caso in cui il testatore abbia espresso la volontà di lasciare una proprietà immobiliare in comunione ereditaria, è quella di modificare la ripartizione dell’eredità in accordo con gli eredi, prima che questa diventi una comproprietà.
Così facendo si eviterà il ricorso al giudice in caso di disaccordo sul futuro del bene ereditato.
La divisione giudiziale, come ultima soluzione
Nel caso in cui non si potesse ricorrere alla divisione per testamento e il tentativo di un accordo tra eredi non fosse andato a buon fine resta la possibilità di fare ricorso alla divisione giudiziale.
Per intraprendere la divisione giudiziale è necessario un atto di citazione davanti il Tribunale territorialmente competente (relativo all’immobile in questione). Così facendo si inizia una vera e propria causa civile volta a sciogliere la comunione ereditaria.
Quindi nel caso in cui si dovesse ricorrere a una divisione giudiziale e ci fossero tutti i presupposti per procedere con la divisione giudiziale, sarà necessario:
- individuare i beni compresi nell’eredità;
- liquidare i beni secondo le quote degli eredi;
- attribuire delle quote per sorteggio in caso di percentuali uguali (in caso di percentuali differenti sarà compito del giudice).
Se un comproprietario cambia idea sulla vendita all’ultimo minuto?
Fino a questo momento abbiamo analizzato situazioni nelle quali non c’era accordo in merito alla vendita della comproprietà sin da subito.
Ma cosa succederebbe se, a fronte di un precedente accordo sulla vendita, un comproprietario si tirasse indietro?
Se tutti i comproprietari, in una prima fase, hanno sottoscritto il contratto preliminare e successivamente a questo un erede non è più concorde nel firmare il rogito, secondo la Cassazione, l’acquirente del bene può agire contro tutti i titolari dell’immobile.
Quindi per chiarezza: a fronte del ripensamento di un solo comproprietario nel momento che intercorre tra il compromesso e il rogito, l’acquirente potrà chiedere un risarcimento a ognuno dei titolari della casa, anche a quelli a favore della compravendita.
Perché delle conseguenze così sfavorevoli nei confronti dei comproprietari?
Effettivamente le conseguenze per i titolari del bene immobile sembrano piuttosto rigide, questo perchè ogni comproprietario si obbliga a prestare il consenso del trasferimento di proprietà relativo alla propria quota e a promettere il fatto altrui (ogni contitolare del bene è responsabile anche per l’inadempimento degli altri dando vita a quella che si definisce responsabilità solidale).
